本章导读

房价反弹被认为是美国经济复苏的又一“铁证”，真相再次被幻觉和狂热所掩盖。价格之所以能够迷惑绝大多数人，就是因为人们往往只看价格本身，而不去分析形成价格的深层原因。

2012年3月是美国房地产价格反转的拐点，长达6年的房地产熊市终于出现了转机。实现房价逆转的关键因素，就是改变了银行止赎房的供求关系。一方面银行积压了大量止赎案件，减缓了止赎房拍卖对房价的沉重压力；另一方面，在美国政府的支持下，华尔街炒房团开始大举入市，横扫了美国东西海岸五大房地产重灾区的止赎房库存，在数月之内一举扭转了房地产的颓势。

华尔街炒房团以区区数百亿美元的资金，调动了数千亿投机大军，撬动了数十万亿的房地产市场，其动用资金之少，时间之短，成效之大，堪称是以金融手段改变房地产走势的经典战例。

【正文】第21节：

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问题在于，金融­操­纵可以短期改变市场价格，却无力维持长期趋势。决定房地产未来的是年轻一代的潜在购房者，而他们却正在失去梦想的边缘苦苦挣扎。

在利率火山的威胁之下，华尔街炒房团已经开始准备“胜利大逃亡”，在他们的两条撤退路线中，一条已经失败，另一条则刚刚开始尝试。

记住，“租金抵押证券”的概念是否成功，决定了华尔街炒房团能否成功突围！

房价失血的伤口：止赎房

2012年1月，正当中国为压不住房价的上涨而一筹莫展之时，美国却在为挡不住房价的下跌而焦虑万分。中国人根本不相信房价可能会下跌，正如2006年的美国人和1989年的日本人一样。

其实，房价下跌的关键是按揭贷款的崩溃，大面积的严重违约迫使银行收回房产进行拍卖，低廉的拍卖价砸垮了房产价格。到目前为止，中国极少发生房产被银行没收拍卖的情况，所以对银行止赎的概念比较淡漠。

无论在中国还是在美国，当人们通过银行按揭贷款买房时，由于购房者没有其他资产可供抵押，所购买的房产便作为银行的抵押品，直到房贷全部还清，银行才将房产所有权归还给房主。对购房者来说，每月按时偿还房贷，就是一个连续不断的“赎回”自己房产所有权的过程。如果不能及时还款，那么银行就有权中止房主“赎回”产权，并将抵押品进行拍卖，这就是“止赎房”的由来。

在正常情况下，银行并不愿意持有大量的止赎房产，这将耗费大量的人力财力，效益上得不偿失，最佳选择是尽快拍卖这些房产，迅速收回资金。止赎房的拍卖价格往往非常低廉，它们大量而集中地涌现在市场中，相当于“四一二”黄金市场上出现的大规模的猛烈抛售，流量最终决定存量价格。止赎房的砸盘恶化了房产价格的预期，而房价的下跌又加剧了止赎房的涌现，从2007年到2012年，美国房价的恶­性­循环已持续了5年之久。

2012年1月6日，纽约联邦储备银行的总裁兼CEO威廉杜德利（y），在新泽西银行家协会的经济论坛上忧心忡忡地指出：自2006年房价见顶之后，美国房地产遭受了34%的空前惨跌，房产所有人损失了万亿美元，超过了他们房产净值的一半。新房开工数量从高峰期的每年175万幢，剧减为2009年年初的36万幢，到2012年也仅仅停留在42万幢的水平上。［1］

到2012年初，尽管按揭贷款违约的洪峰期已过，但仍有150万个家庭的房贷出现了90天以上的严重违约，200万个家庭已经处于银行止赎的状态之中。当银行没收房产之后，这些止赎房产被称为REO（RealEstateOwned）。如果情况没有根本改善，那么在2012年和2013年还将有360万幢住宅变成止赎房。

更糟糕的是，美国共有1100万个家庭的房贷总额超过了他们房产的价值，这些“溺水房产”的负债人有强烈的动机“抛弃”他们的房产，随时加入违约大军，这就使银行潜在的止赎房的总量达到了上千万套的规模！

设想一下，银行持有的上千万套的止赎房产，成批量地不断砸向脆弱的房地产市场，美国的房价将难逃再次出现大崩溃的局面，10年之内难以复原。

在经济繁荣时，美国的家庭基本不储蓄，需要消费时，不断升值的房子就是取款机。当经济萧条时，人们连工作都难以保住，实际收入负增长，想放开手脚消费就更难。房子是美国人最主要的家庭财富，如果房价不断下跌，财富效应萎缩，消费拉动经济就是空谈。消费不振则经济萎靡，缺乏经济活动，哪里会有现金流和税收？又如何支撑得住股票市场和金融市场的泡沫？

房价持续下跌正是美国最致命也是最头疼的经济难题，美联储的QE政策实施了两轮，而房价却迟迟不见好转。

压制利率可以轻易带来债券和股票市场的繁荣，但多数美国人并不直接拥有股票和债券。金融泡沫对于大量拥有金融资产的富人所带来的财富效应，要远大于正在拼命保住饭碗、奋力维持收支平衡的普通中产阶级，因此股市创新高并不足以刺激持续的消费增长，而美联储的宽松货币又主要流进了金融系统，刺激出更大的影子泡沫，普通的美国人沾不上QE的好处。如此一来，房地产的价格复苏根本指不上早已负债累累、“压力山大”的中产阶级。

到2012年年初，美联储已经清楚地看到，单纯依靠QE印钞和超低利率，并不能从根本上扭转房价下跌的趋势，最有效的办法还是要用在金融市场上屡试不爽的价格­操­纵手段。

需要再次强调，房地产和金融市场一样，都有一个共同的规律，那就是流量价格决定存量价格，或者更进一步说，是流量价格的预期发挥着决定­性­的作用。

美国房地产市场的总存量为亿套，总价值约23万亿美元，每年新房和现房的销售规模为800万套，即流量仅占存量的6%。

在一个房价下滑的市场中，准备开工新建住房的开发商，首先关注的是现房的成交价格，并以此来评判新房在市场中的竞争力和利润率，

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新房定价其实是被现房交易所左右。而在现房市场中，每年近百万套的止赎房抛售，严重压制了700多万套现房交易的成交价。

如果一个社区的房产均价为25万美元，只要挂出几个拍卖价仅12万美元的银行止赎房，所有的卖房人都会处于巨大的心理压力之下。关键是这种价格落差会左右市场预期，导致买家更有耐心，而卖家更迫不及待。

如果说流量决定存量，那止赎房就是流量中的增量，是决定整个房价最关键的“岤位”。

在纽约联邦储备银行和美国财政部中，到处都是在金融市场上摸爬滚打出来的行家，他们对于市场的各种玩法了然于胸，既然股票、债券、利率、贵金属市场可以人为控制，房地产市场当然也可以从中借鉴。所谓“人为控制”，往好里说叫“管理预期”，往坏里讲就是“­操­纵预期”。不管是“管理”，还是“­操­纵”，其基本共同点就是“人为”二字。

想扭转房价预期，关键就在控制止赎房的供需关系，迫使止赎房的价格上涨！

要达到这一目的，首先就要减少止赎房的供应量。

止赎阻塞，房价企稳

保住房主不被银行扫地出门，这是减少止赎房供应的第一招。

2009年，美国启动了HAMP（HomeAffordableModificationProgram）计划，其目的就是让纳税人出钱，让银行得利，让房主继续“套牢”在已成为“溺水资产”的房子里，以延缓房产止赎的发生。HAMP计划完全由银行主导，如果银行评估从政府那里获得的好处更多，它就会通知房主重新修改房贷条款，例如以提高贷款总额为代价，略减月供的金额。如果银行觉得政府贴补得不够，它就会决定直接进行止赎和拍卖。

HAMP计划原指望“拯救”400万户深陷“溺水房”沼泽，而已经发生房贷违约的家庭，由于工作效率和标准设定问题，仅处理了120万个家庭重新修改贷款的申请。可悲的是，万个家庭再次陷入违约，还有万个家庭即将违约，总数高达全部参与家庭的33%！而且加入该计划时间越长的家庭越容易违约。从2009年该计划开始执行时就参加的家庭，其违约率高达46%！当这些家庭再度违约时，他们不仅面对更高的负债总额，而且遭到更严重的信用伤害。

到2013年4月底，HAMP计划得到了191亿美元的额度，却仅仅使用了44亿，由于再度违约造成了亿的损失，该计划将延长到2015年。

从效果上看，HAMP计划不像是拯救行动，而更像是一个陷阱。陷入止赎困境的家庭，基本都是由于失去工作而丧失了还款能力，就业市场的极度萎靡导致这些家庭难以获得足够的收入来源，而房贷的总额却大幅增加了，随着时间的推移，他们的违约率大幅上升几乎没有任何悬念。

无论HAMP或其他“拯救”行动的最终效果如何，这些政策的执行还是有效地缓解了止赎房迫在眉睫的供应压力，上百万套止赎房的定时炸弹被延迟了爆炸时间。

除了政府­干­预，银行也延迟了止赎房的进程。

2010年11月，骤然曝光的“机器人代签”事件，使时运多舛的银行丑闻再度升级。银行虽然发放按揭抵押贷款，但却没有人力物力去处理成千上万的收款、催款或向违约人发出止赎通知之类的“杂事”，这些业务通常外包给“服务商”。当欠款人发生违约后，“服务商”的工作量骤然增加，他们仅有的微薄利润很快就被后续止赎流程的巨大工作量所吞噬。服务商的工作人员每天要处理成千上万的法律文件，包括签字和公证等手续。为图方便和节约成本，他们几乎没有看过这些文件的具体内容，仅仅像“机器人”一样地签字，有时甚至在没有证人和公证员的情况下草率完成公证手续，有些文件出现了大量错误。

“机器人代签”事件，掀起了美国社会的轩然大波，毕竟房产是“美国梦”的重要基础，当一个家庭即将失去这个梦想的心碎时刻，如此草率的处理方式，让公众对银行的反感情绪更加强烈。银行引发危机在前，“草菅人命”在后，止赎程序遭到了社会的普遍质疑。

要进行止赎，就必须首先确认止赎权，而银行通常是在并未完成止赎权确认的情况下，就急急忙忙地发出了止赎通知，着手驱赶房主，并完成拍卖。律师联合受害人集体控告银行的“程序不合法”，导致了席卷整个美国的旷日持久的法律诉讼。

这场巨大的混乱，使银行的止赎工作陷入了瘫痪，要从上百万个止赎案件中，清理出哪些是手续完备的申请，绝非易事。银行在无法弄清现状的情况下，只得大面积暂停了止赎进程，结果导致了高达250万个止赎案件的积压。

此时，美联储和大银行们都还没有想出扭转房价的妙计，所以他们的心态当然是止赎过程越快越好，以减少银行的损失。

到2012年年初，美国政府和银行达成“机器人代签”案件的妥协后，银行突然发现止赎案件大规模积压所带来的好处，这就是房价下滑趋缓了。

银行终于意识到，止赎就是逆转房价的关键！

美国止赎房供应在2010年11月大幅下降，到2012年持续

萎缩，这是银行刻意积压止赎申请的结果

因此，即便是法律诉讼已经解决，止赎积压的因素都被消除，银行反而对止赎房继续积压着不办，致使止赎拍卖在2012年屡创危机之后的新低。在纽约，止赎过程竟然被拉长到1072天，时间长达3年，是2007年的倍；佛罗里达是858天；加州为接近一年的时间；其他各州情况也大致类似。银行刻意减少止赎房拍卖，导致了房地产投资人只能在更少的供应中去拼抢，从而大幅减轻了止赎房拍卖对房价的剧烈冲击。

当然，银行刻意拉长止赎时间，也会遭受一定的损失。当严重违约后，原房主知道自己将被扫地出门，索­性­不再向银行继续还贷，而在止赎完成之前，银行也无权驱赶房主。在双方僵持的过程中，银行相当于免费向房主提供住房。

不过，减少止赎房的供应，仅仅能起到减缓房价下跌的作用，还不足以产生房价上涨的动力。要完成房价的逆转，需要强大买盘的介入。

这就是美国房地产最新崛起的买家主力——华尔街炒房团！

华尔街炒房团，房价逆转的节奏

集中优势兵力打歼灭战的思路，在金融市场中同样是真理。金融市场多空双方的博弈与战场上敌我之间的厮杀，都是为了夺取主动权，即改变对战争结局的预期，胜利者摧枯拉朽的气势和失败者兵败如山倒的绝望，都是预期形成了一边倒的后果。

2013年4月12日，华尔街以雷霆万钧之势的抛盘，彻底摧毁了黄金市场多头的抵抗意志就是鲜活的战例。2012年年初，华尔街准备在房地产市场上展开凌厉的大反攻，以图一举改变市场对房价走势的预期，主攻方向就是止赎房这一战略突破口，而主要突击力量正是华尔街战力彪悍的PE、REITs和对冲基金，其中，黑石集团堪称是主力中的主力、王牌里的王牌。

房地产大反攻的战略布局早在2011年8月就开始筹划，止赎房审理的积压造成了房价下滑减缓的有利局面。从市场心理的角度看，看空房地产的预期已得到一定程度的控制，但如果不利用这一有利时机进行反攻，那么将来止赎房的供应还会源源不断地涌向市场，而且规模越来越大，空头力量将不断加强。只有集中力量突然反击，而且强度必须大到足以震撼市场的效果，才有可能摧毁空头的意志，使房价大举反弹。房价走高又会削弱止赎房的供应源头，从根本上逆转房地产的趋势。

2012年2月1日，美国联邦住房金融局（FHFA，FederalHousingFinanceAgency）在与美联储、美国财政部、美国联邦储蓄保险公司（FDIC）、美国住房与城市发展部、房利美、房地美等机构密切协调之后，向4000多个投资机构发布了房地产大反攻的“总动员令”。

自2011年8月以来，FHFA就一直在筹划吸引私人投资者帮助解决银行止赎房库存的行动计划，2012年2月1日公布了实施细节，总体方针就是：1）消化房利美、房地美和联邦住房管理局（FederalHousingAdministration）的止赎房库存；2）突破口是房地产重灾区；3）欢迎投资机构大批量购买，价格可以极度优惠；4）条件是低价买进后必须持有并出租一定时间。

凡是净资产超过100万美元的基金、公司、投资信托、银行、个人都可以参与这场房地产的“世纪盛宴”，投资者甚至有可能获得两房的贷款来扩大持有规模。资产包的规模大致在500幢～1000幢独立房，两房和FHA的止赎房总规模大约为21万幢，如果每个资产包为1000幢住房，大约需要200个超级投资人认购。

美国房地产Case-Shiller指数，2012年3月房价出现拐点

价格优惠到什么程度呢？1美元的资产，资产包的优惠价格不超过30美分～40美分。也就是一幢20万美元的独立别墅，优惠价不过6万～8万美元。如果每幢房子平均投入1万～2万美元进行整修翻新，转手就可以投入1000美元～1500美元的租房市场，即便是考虑到租房的空置期等因素，投资回报率至少也可以达到14%～20%。在收益率大饥荒的华尔街，这样的好事简直就是天上掉馅饼。

在超高收益的刺激之下，以黑石为代表的华尔街投资机构开始大举杀入止赎房市场。

2月1日美国联邦住房金融局发布的房地产大反攻的“总动员令”，产生了立竿见影的效果。3月，熊气弥漫长达5年之久的美国房地产行业，迎来了奇迹般的大转折。以金融手法­操­作房地产市场，其效果之显著、反弹之剧烈，远远超出了政策设计者事先的预期。

华尔街究竟是如何逆转乾坤的呢？

凤凰城，炒房团牛刀初试

美国的房地产泡沫在2006年的夏天开始爆裂，房价起先是高空俯冲，继而是震荡下挫，直至2012年年初，房地产都是一个令所有人沮丧的领域。它就像一个缺乏主力大户的股市，在人心涣散、悲观弥漫的恍惚之中蹉跎了近6年之久。

当华尔街雄厚的资金突然而猛烈地杀进房地产市场时，激发出了神奇的“鳗鱼效应”，悲观、疲惫、灰心、慵懒的气氛顿时消失，大大小小的房地产投机者们像触电一般活跃起来。华尔街的“鳗鱼”游到哪里，哪里的市场就开始沸腾。

在美国房地产受伤最重的凤凰城（亚利桑那州）、南加州、拉斯维加斯（内华达州）、佛罗里达州和亚特兰大（佐治亚州）这五大地区中，华尔街资金首先选择了凤凰城。

亚利桑那州首府凤凰城，2013年租金$1067，房价$万，

止赎房$万，房价最高跌幅57%

凤凰城是亚利桑那州的首府，也是重要的工业中心之一，大城区的人口430万，甚至超过了首都华盛顿地区。凤凰城还是州政府所在地，另外英特尔的研发中心和芯片生产基地、众多的高新技术和通信公司、阿波罗集团总部、霍尼韦尔的军工引擎生产厂、Luke空军基地，都雇用了大量高薪收入的人群，凤凰城还有很多大学和科研机构也吸引了众多的人才居住。由于冬季的气候温暖，旅游观光和高尔夫产业十分发达。只要有高收入人群，就不愁稳定的租金市场。

凤凰城在金融危机中伤得不轻，银行止赎房的拍卖价比房地产高峰期的价格跌了57%。凤凰城的房地产市场一片

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哀鸿，惨不忍睹。

罗斯柴尔德家族曾有一句名言：当大街上血流成河时，一定要去买资产！

危机，就是危险之中的机会。

在凤凰城最早发现机会的人就是史蒂夫斯密兹（SteveSchmitz）和他的合伙人。他们在2008年就成立了一家投资公司“美国住宅地产公司”（AmericanResidentialProperties），开始用自有资金在凤凰城买进了十几幢银行的止赎房。由于这些房子大都是几年前房地产泡沫时代的产物，房子很新，基本不用维修，并且很快就能租出去。史蒂夫初次得手之后，对“止赎—出租”的商业模式产生了浓厚的兴趣，为了搞清楚租户的情况，他挨家挨户地登门拜访，发现这些租户都是典型的美国中产阶级家庭，夫妻二人加上两个孩子和一条狗，由于种种原因失去了住房，但对房子的热爱和尽心与其他房主并没有区别。

2010年史蒂夫决定成立REIT（房地产信托）基金，从资本市场募集资金，将“止赎—出租”的商业模式进行大规模复制。所谓的REIT基金，主要是为了规避公司和个人需要双重征税的问题而设立的信托机构，它的利润几乎全部分给投资人，即利润仅仅是“借道”（Pass-through）公司，而直接流入投资人的账户，这样投资人只需交纳个人税，而公司则无须纳税。REIT基金发行的是类似股票的股份，投资人可以方便地进行投资和转让，如果是公开上市的REIT基金，交易就更简单。

传统的房地产市场中，“止赎—出租”模式主要是散户行为，而REIT基金将资本市场的大规模资金导入了这一市场，游击队遭遇了正规军，散户很难对抗机构的资金实力，市场的生态环境发生了巨变。

史蒂夫和他的“美国住宅地产公司”被业内公认是“止赎—出租”模式的先驱。从2010年到2012年夏，凤凰城的机构资金占房产销售的比例从15%扩大到26%。［2］

由于凤凰城的经济复苏缓慢，失去房屋的家庭越来越多，导致独栋房市场中用于出租的比例大幅上升，从危机前的8%猛涨到2013年的22%。可供出租的房源大幅增加了，但是竞争却变得更加激烈。

从2012年夏天开始，凤凰城本地的机构投资者，开始面对黑石这样的PE巨无霸，以及华尔街更凶猛的对冲基金的严峻挑战，强龙与地头蛇在凤凰城展开了对抗。到2013年夏，在凤凰城23万幢出租的独栋房中，华尔街资金抢下了11440幢，虽然数量上并不算大，但华尔街带来的“鳗鱼效应”却激活了整个凤凰城的房产市场。

资金的大规模涌入，导致了激烈的抢房大战，房价随之暴涨，投资回报率迅速下滑，到2013年，凤凰城房产投资的出租回报率降到了仅剩5%～6%。止赎房库存已经枯竭，超低价格的房屋不见了踪影。

华尔街炒房团不再留恋凤凰城，他们就像蝗虫一般扑向了西北方向的赌城拉斯维加斯（内华达州）和南北加州，然后掉头直扑东南沿海的佛罗里达、佐治亚和南北卡罗莱纳，再转进芝加哥、底特律、丹佛、俄亥俄等中西部房地产的重灾区。

赌城拉斯维加斯，租金$1117，房价$万，

止赎房$万，最高跌幅67%

赌城的豪赌

2012年年初，华尔街炒房团越过了赌城拉斯维加斯，直接扑向了凤凰城。这是因为尽管赌城的房价跌幅更深，房价也更便宜，但赌城的经济模式过于单一，失业率高达10%。在经济不景气的时期，来赌城消费的人数远不如从前，其租金的可持续­性­比凤凰城更差。

当凤凰城的止赎房供应枯竭，而房价大幅上涨之后，赌城的房价很快就显得低廉得多了。华尔街炒房团从2012年下半年开始大举进入赌城，到11月黑石也加入了赌城的炒房大军，华尔街在赌城的房地产市场中砸入了80亿美元进行豪赌。

在赌城的房地产市场上，由于内华达州的立法（AssemblyBill284）过度保护房主的利益，导致了房屋止赎几乎成为不可能，再严重违约的房屋也很难出现在市场上，人为制造了市场供应短缺的假象。当地电力公司的数据显示，至少有万幢住宅处于空置状态，另外，高达万个家庭的按揭贷款已陷入90天以上的严重违约状态，但在整个赌城房产市场中，仅有8000幢住房挂牌销售。

拉斯维加斯出现了大量房屋空置而无法出售，而现有房产库存却在经历机构投资者疯狂的抢房大战。一位赌城的房产经纪人准备以万美元出售一幢止赎房产，他维修翻新大约用了2万美元，结果广告刚一挂出，就立刻引来了41个竞价者，其中39个是全现金付款。这位经纪人从来没有见过这样疯狂的抢房阵仗，即便是在房地产泡沫的顶峰时期，也不曾出现过如此之高的现金竞价比例，最终他的房子以万美元成交，比他的预期价格高出一半多。

一边是数万幢空置的止赎房被憋住不让进入市场，另一边是数十亿美元抢夺8000幢稀缺的现房库存，其结果自然是不仅推高了现房价格，而且将购买力导向了新房市场。2013年，拉斯维加斯的新房销售飙升了87%，开工许可数量暴涨了52%。

在华尔街炒房团开始进入赌城市场的2012年下半年里，总共吃进了拉斯维加斯全年房产销售的19%，如果换算下来，在最后几个月里，接近一半的房产被华尔街炒房团一扫而光。在赌城的房产销售总额中，现金支付比例高达60%，在海量资金和集中火力的双重作用之下，2012年赌城的房价同比暴涨了30%。

不过，即便是涨价之后，赌城的房价比危机之前的高峰期仍然低了56%。

【正文】第22节：

转战南加州

南加州内陆帝国滨河县，房价$万，止赎房$万，最高跌幅60%

位于南加州洛杉矶大都会区的内陆帝国（InlandEmpire），人口430万，是南加州第二大的都会区。南加州的气候舒适，四季阳光明媚，冬季气温宜人，并且有独特丰富的自然景­色­。在这里，人们可以早上到海滩冲浪，然后到迪斯尼乐园游玩，最后到圣贝纳迪诺市雪山滑雪享受宁静。与洛杉矶、圣地亚哥、拉斯维加斯毗邻，迪斯尼乐园、好莱坞、环球影城、棕榈泉、海滩、沙漠、雪山等各种休闲活动，样样齐全。如此诱人的地理位置和自然风光，自然吸引了美国以及世界各地的移民者。

然而，2008年金融危机爆发，内陆帝国不幸成为南加州地区房地产崩盘的中心。

2012年4月，当华尔街炒房团开进南加州时，他们的­操­作已经逐渐形成了流水线作业。他们组织起模块化的处理方式，每天早上6：30就开始准备当天止赎房拍卖的抢房行动计划，他们拿出华尔街分析股票的­干­劲，平均每周分析1000幢止赎房的各项条件，几十个液晶显示屏依次排开，浩浩荡荡地展示出华尔街交易室的气派。

首先需要确定的是选房的标准，既然是投资，就不是追求住房的舒适，而是控制成本，确保租金的稳定。如果房屋带游泳池，这本是正常房子的优势，在炒房团看来却是致命的缺点，因为游泳池需要更高的维护成本，而提高房租却不能覆盖相应的开支，更容易导致难以出租。治安好、学区好、交通便利、靠近商场，这四大标准是招徕租户的不二法门。

根据这些标准，炒房团迅速从拍卖房中筛选出抢购清单，接着流水线就开始隆隆转动起来。实地考察团队立刻动身奔赴房屋现场，面试房主，评估维修翻新的成本；房屋评估团队开始计算各种税费，查询房屋所有权是否­干­净，例如房主是否还有其他债主有权要求该房屋作为抵押，如果房屋所有权存在其他债主染指的可能，那买房之后还必须偿还其他债主的相关费用；房屋过户后，维修团队立刻跟进，他们需要联系当地的承包商，以最短的时间完成重新粉刷墙壁、更换窗帘、清洗地毯、修剪草坪、厨房翻新等具体事宜；最后，营销团队启动，利用各种渠道发布租房信息，接待租户看房，调查租户背景，并签署合同。

在内陆帝国地区，从2012年年中到2013年年初，52%的止赎房产被华尔街炒房团所席卷，这些房产甚至都没有在市场上公开打广告。华尔街狂抢止赎房的消息不胫而走，造成了当地投资人的恐慌心理，他们原先担心出手买房后，房价会继续下跌，现在则害怕出手晚了就抢不到房子。更恐怖的是当地报纸报道买房者连续递交了200次购房竞价，结果无一成功的故事，这造成了更多贷款买房者的惊恐和绝望，他们不顾一切地到处看房，见房就递竞价书。铺天盖地地抢房风潮将内陆帝国的房价推高了18%～25%。

2012年第3季度，投资者占橙县

房屋总销售的%

在南加州的橙县（OrangeCounty），华尔街炒房团在2012年占据了房屋销售总量的22%，2011年挂牌流通的房子总数为10600幢，而2013年初只剩下3300幢，激烈的抢房心态将房价推高了10%。在橙县的止赎房拍卖市场上，2008年机构投资人占有的比例不超过10%，而2012年华尔街炒房团竟占到了近半壁江山。

以内陆帝国为代表的南加州房价的飙升，并非是因为经济的大幅好转，而是华尔街炒房团营造出的市场“鳗鱼效应”，南加州的实际经济状况却远非乐观。

在美国人口普查局对万以上人口的城市调查数据中，加州多个城市的失业率在2011年之后虽有所降低，但仍在15%左右徘徊，几乎是2008年之前失业率的2倍。虽然2011年和2012年失业率有所下降，但一些工作仅仅是低工资或兼职岗位。虽然经济衰退在2009年就已结束，但南加州很多城市在2012年却变得更穷。加州的贫困比率自2008年至2012年，上升了个百分点。洛杉矶县的贫困人口从2008年的%增加到%，而家庭平均年收入从2008年的$59196降为$53001。

美国西南部的凤凰城、拉斯维加斯和南加州地区，曾是次贷危机的发源地，2012年3月以来，却成为华尔街炒房团最青睐的“投资圣地”，他们席卷了上述三地分别%、%和%的住房销售总量。其中，拉斯维加斯一度最受追捧，在2012年10月的房产销售中，%的买主根本没露面，他们对购买的房子连看都懒得看，直接付钱了事。在全部成交中，高达%是全现金一次­性­支付。

正如同温州炒房团在中国各省掀起的房价狂涨浪潮一样，华尔街炒房团从2012年年初开始横扫了美国东西海岸和中部地区，所过之处，止赎房库存大幅减少，各地游资闻风而动，抢房大战愈演愈烈，当地房价应声暴涨。

美国以金融市场的手段来­操­纵房地产市场，的确起到了立竿见影的成效。

黑石，美国最大的地主

在华尔街炒房团的阵营之中，黑石集团当仁不让地坐在了头把交椅上。

对于很多PE基金、对冲基金或资产管理公司而言，炒房就是买进并持有大量便宜的房屋，先持有并出租一段时间，等房价上涨到合适的价位就卖出套现走人。但黑石集团的雄心显然要大得多，它抄底房地产的目的是为了打造一个“租客帝国”，将分散在全美国、甚至世界各地的租房市场整合起来，以工业化的思路批量供应租房的标准化产品。黑石并不打算在房价高涨时卖掉单个的房产，而是试图最终从资本市场上全身而退。

2012年2月，美国联邦住房金融局（FHFA）发布了房价反攻的总动员令，黑石集团在4月成立了自己的“租客帝国”（In

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vitationHomes），并开始了房地产业史无前例的房屋兼并行动。

黑石原先也曾涉及房地产行业，但却没有直接管理大规模和分散的出租房产的经验，为了获得第一手的信息，黑石一开始就准备由公司内部来打理一切事务。“租客帝国”雇用了上千名全职员工，这对于一家基金而言简直就是庞然大物，除此之外，还锁定了5000多个外包服务商。在进入一个市场时，“帝国”都雇用当地的市场分析人员，组建并购团队负责购买房产的行动，另外还有专门监督当地施工队的维修翻新团队，物业管理团队负责日常运营，租房团队与当地经纪人密切合作负责招揽租户。

“帝国”主要购买银行的止赎房，或小投资人的套现房，个别情况下也从其他公司手中批量买入转手房。拿到房子后，维修翻新工作大约需要2～3个星期，费用约占购房价的10%。最符合标准的模板就是三卧两浴双车库带草坪的房子，这种房型通常会吸引那些最具租房“黏­性­”的家庭，一般公寓楼的租户平均居住时间仅有一年半，而这种独栋房的租户平均居住时间却长达四年半，“黏­性­”租户不仅工作稳定，而且对房屋有责任心，他们还对邻居和社区的看法更为关注。

在一个社区里，“帝国”管理的房产往往非常扎眼，房屋外表通常经过重新粉刷而焕然一新，绿油油的草坪被修剪得十分平整。在房屋内部，主卧室的浴缸比正常尺寸大出一号，厨房的台面全是崭新的大理石，全新的地毯和墙壁都是浅褐­色­，这是黑石的定制标准。这样的房屋租金大约是每月1750美元，在“帝国”持有的全部独栋房中，出租率超过80%，净收益率平均约6%。

“帝国”以这样的高标准，掀起了席卷全美的抢房风暴。

2012年7月，“帝国”宣布已经斥资3亿美元收购了2000幢独栋房，主要集中于美国房地产受到重创的5大地区。

9月，“帝国”在佛罗里达州的坦帕湾（TampaBay）登陆，并投下10亿美元的“重磅炸弹”，雇用了大批当地房地产经纪人，目标锁定在10万～万美元之间的住宅。“帝国”的“雇用军”成群结队地对整个湾区进行逐区“扫荡”，他们印制了大量的传单，“全现金”“无须评估”“立刻付款”“快速成交”等震撼­性­字眼摄人心魄，市区沿街随处可见这些“小广告”。“帝国”以每月数百幢房屋的速度疯狂吃进止赎房，它在坦帕湾的目标是3年之内拿下15000幢独栋房！

佛罗里达坦帕湾地区，租金$1210，房价$万，止赎房$万，最高跌幅53%

佛罗里达的房价自2006的高峰跌落了45%，大批房主被扫地出门后被迫开始租房，全州的租房市场已迅速膨胀到1000亿美元，由于房价低而租金高，佛罗里达成为租房市场的一片待开发的沃土。由于租户原来大部分都是房主，他们懂得打理房屋的一切事宜，并且社区意识强烈，是投资人非常喜爱的标准租户，“帝国”在佛罗里达进行重点扫荡堪称是颇具眼光的战略布局。

10月，黑石宣称，他们正在以每周斥资1亿美元的速度横扫美国的止赎房市场。

11月，黑石转战赌城拉斯维加斯，与更早抵达的华尔街炒房团一起以80亿美元的巨资拼抢止赎房。

2013年4月，黑石斥巨资从另一家机构手中一次­性­收购了亚特兰大的1400幢住宅，创下了“止赎—出租”模式中单笔成交规模的最高纪录。

至2013年9月，黑石已大手笔投入了55亿美元的重金，在美国12个主要房地产市场上斩将夺旗，囊括了万幢独栋房。

除了购进用于出租的独栋房，黑石也希望将“租客帝国”的产品链做得更完备，其中出租公寓是一个不可或缺的组成部分。《华尔街日报》8月13日宣称：“黑石接手GE的公寓资产。”报道说，“PE公司黑石集团，正在豪赌金融危机后的公寓出租市场。”黑石集团看中了GE金融公司手中的80个公寓资产包，准备投入27亿美元重金收购其主要股权。GE旗下的公寓资产横跨了亚特兰大、得克萨斯和东南各州，总量高达3万个住宅单位。在27亿收购资金中，黑石准备自掏腰包10亿美元，其余靠资本市场融资。这项颇具争议的交易在房地产行业堪称最大手笔，黑石看中的是危机后无力和无意愿买房的人数创下新高，而他们又必须有地方居住，公寓显然是满足无力买房的年轻人的最佳选择。公寓房租的上涨和空置率的下降，都表明公寓租房市场正成为美国房地产行业中最火爆的领域。［3］

穆迪追踪全美出租公寓的指数显示，出租公寓从2009年的最低点已经上涨了59%，而整体房地产上涨幅度是35%。公寓租金上涨幅度在2010年是%，2011年是%，2012年达到了%。同时，公寓空置率则由2009年的8%下降到2013年的%，达到了12年来的新低。

黑石的“租客帝国”不仅持有高达万幢独立房，如果再加上3万个公寓单元，已堪称是美国最大的地主！

除了黑石之外，华尔街炒房团的成员也颇有斩获，到2013年9月：

“AmericaHome4Rent”：拿下了万栋独立房；

“ColonyAmericanHomes”：万栋；

“SilverBayRealtyTrust”：5370栋；

“WaypointHomes”：4620栋；

除了这些炒房团的主力大户，还有无数中小金融公司、海外热钱、个体投机者，甚至主权财富基金也纷纷跳上了华尔街炒房团的战车，他们试图在房地产泡沫的狂潮中狠捞一笔。

柱状图显示的是现金购房的百分比（右坐标竖轴）

来源：Realty，FreddieMac

2013年8月，美国房地产销售量约560万幢，其中，全现金购房的比例高达45%，远高于2012年8月的30%，而在正常的房地产市场中，全现金购房的比例则为10%～20%。在人口100万以上的大城市地区，全现金购房的比例最高的有：迈阿密69%，底特律68%，拉斯维加斯66%，佛罗里达的杰克森威尔65%，坦帕64%。

毫无疑问，炒房团已成为美国房价上涨的主要驱动力量。

谁是华尔街炒房团的牺牲品？

在美国房地产市场上，可以清楚地看到股票市场所发生的情况，价格的反弹不是由于基本面的改善，而是直接源于资金的推动。在股票市场上，大公司近两万亿美元的巨额股票回购，吹起了新一轮的股市泡沫；在房地产市场上，华尔街炒房团扮演着泡沫的始作俑者。

让人吃惊的是，区区数百亿美元的华尔街资金，竟然能在如此之短的时间里，撬动起23万亿美元的房地产市场，而且幅度如此之大，这在美国房地产历史上堪称空前。

高盛认为现金买房占到了近60%的比例，

是金融危机前的3倍

仅仅是在2012年年初，纽约联邦储备银行的CEO还在对房地产市场忧心忡忡，当时几乎所有人都认为房地产会像1989年开始的上轮萧条一样，经历8年～9年的衰退期，考虑到2008年的危机程度远比1990年的经济衰退要严重得多，房地产的不景气甚至会持续10年以上。如果在正常的经济周期里，情况的确如此，但这一次不正常的情况太多，特别是货币政策的不正常更是史无前例，泛滥的货币究竟会缓解危机的程度，还是将缩短危机爆发的周期，人们正拭目以待。

很明显，全现金购房的畸高比例，说明了房地产市场的极度不正常，按照高盛的估计，现金购房的比例已经高达近60%，是金融危机之前的3倍！如果这一数据靠谱，这表明房地产市场中的大多数参与者都是炒房团，因为美国普通中产阶级能够全现金购房的情况极端罕见。如果房地产市场以投资为驱动力，以倒卖获利为特点，那么这就是房产泡沫的典型案例。

这是一个严重缺乏自住房主参与的市场，不是他们不想参与，而是华尔街炒房团剥夺了他们参与的机会。

2013年2月16日，《洛杉矶时报》报道了一位典型的普通购房者如何被挤出房地产市场的故事。主人公是一位28岁的购房者，有一份稳定的技术工作，完全满足贷款条件，而且已经从银行拿到了预先批准的购房贷款。他从2012年8月开始在南加州的内陆帝国地区看房，先后递交了200次竞价，最终无一成功［4］。内陆帝国的房价大跌之后，原本昂贵的住房变得相对便宜起来，许多潜在的购房人现在成为了合格的买家，他们利用这一机会准备实现自己的“美国梦”，拥有一处属于自己的房产，但是他们很快发现，房子便宜了，但却不属于他们。

在止赎房拍卖市场上，华尔街炒房团从后门直接拿走了一大半的房源。在普通市场上，全现金购买者不仅出价高，而且一次­性­支付，对于卖房者来说，当然愿意选择现金买家，避免了等待银行审批贷款的时间和风险。这等于将真正的房主挡在购房的门槛之外，而投机者却拥有了短期套利的筹码。加州责任贷款中心的主任保罗列奥纳多无奈地表示：“对于那些遵守规则，安分守己的人来说，他们确实是丢掉了一次努力获得自有住房的机会。”［5］

新“美国梦”的定义：从父母家的地下室

搬出来，然后住进黑石的“租客帝国”